Строительство подземных складских помещений

 

Планы о вынесении крупных складов за пределы мегаполисов, а также постоянный рост цен на земельные участки заставляют компании искать различные варианты решения проблемы нехватки складских площадей. Разумеется, в первую очередь это проявляется в попытках модернизировать уже существующее помещение. А если оно отсутствует или возможности по увеличению его площади уже исчерпаны? Предлагаем вам рассмотреть вариант строительства подземного склада

Сейчас, когда стоимость одного квадратного метра городской земли достигла уровня $800-1200, строить под землей оказывается сравнительно не так уж и дорого. Конечно, подземные работы требуют более крупных единовременных капитальных затрат, но в дальнейшем проект окупается. Стоимость подземного строительства складывается из цен на земляные и строительные работы, а также работы по установке дополнительных инженерных систем.

В данном случае обязательным является наличие систем кондиционирования и освещения, противопожарных систем. Должны быть предусмотрены и дренажные системы для удаления воды во время осадков и таяния снегов. Дополнительных вложений требуют вертикальные коммуникации (лифты и травелаторы) для свободного перемещения груза и персонала между подземным и наземным пространствами. Зато в рассматриваемом проекте практически отсутствуют расходы на отопление, не требуется наружный ремонт. Да и срок службы подземных построек значительно дольше.

Подряд или хозспособ?

В современных условиях многие нестроительные организации реконструируют или расширяют свои складские помещения, а также строят небольшие объекты для собственных нужд, то есть выполняют строительно-монтажные работы хозяйственным способом. В настоящее время законодательство, регулирующее вопросы строительства хозспособом, систематизировано недостаточно. Вместе с тем несоблюдение основополагающих требований к организации строительства может повлечь за собой серьезные последствия: от сноса самовольно возведенной постройки до штрафа за неполную уплату налогов (из-за неправильного оформления первичных документов).

В соответствии со статьей 9.5 КоАП РФ за строительство объекта без специального разрешения с должностных лиц организации вправе взыскать штраф от 500 до 1000 руб. (от 5 до 10 МРОТ), а с самой организации - от 5000 до 10 000 руб. (от 50 до 100 МРОТ). Здесь особо следует подчеркнуть, что при проведении строительства в целом хозяйственным способом отдельно осуществленные подрядными организациями объемы работ к выполненным хозяйственным способом не относятся.

Порядок оформления документации при организации строительных работ зависит от способа их проведения - подрядного или хозяйственного. Возможен смешанный способ строительства, когда организация часть работ выполняет самостоятельно, а для некоторых видов работ привлекает специализированные подрядные организации. Отличительные особенности хозяйственного и подрядного способов приведены в таблице.

Хозяйственный способ Подрядный способ
Строительно-монтажные работы осуществляются организацией самостоятельно без привлечения подрядчика. Функции заказчика и функции подрядчика выполняются самим инвестором Строительно-монтажные работы проводятся специализированной подрядной организацией, а функции заказчика осуществляются либо непосредственно инвестором, либо самим инвестором также специализированной организацией
Отсутствие договорных отношений между организацией и ее структурным подразделением, осуществляющим строительно-монтажные работы Заключается договор строительного подряда на реализацию инвестиционного проекта
Основой регулирования взаимоотношений является Взаимоотношения сторон регулируются главой 37 ГК РФ <Подряд> и другими
внутрихозяйственный заказ законодательными и нормативными актами по этому вопросу
Строительно-монтажные работы осуществляются для собственных нужд Строительно-монтажные работы являются предметом деятельности подрядной организации и осуществляются в первую очередь для других организаций

Строительно-монтажные работы осуществляются организацией самостоятельно без привлечения подрядчика. Функции заказчика и функции подрядчика выполняются самим инвестором Строительно-монтажные работы проводятся специализированной подрядной организацией, а функции заказчика осуществляются либо непосредственно инвестором, либо самим инвестором также специализированной организацией Отсутствие договорных отношений между организацией и ее структурным подразделением, осуществляющим строительно-монтажные работы Заключается договор строительного подряда на реализацию инвестиционного проекта Основой регулирования взаимоотношений является внутрихозяйственный заказ Взаимоотношения сторон регулируются главой 37 ГК РФ <Подряд> и другими законодательными и нормативными актами по этому вопросу Строительно-монтажные работы осуществляются для собственных нужд Строительно-монтажные работы являются предметом деятельности подрядной организации и осуществляются в первую очередь для других организаций Таблица. Отличительные особенности хозяйственного и подрядного способов строительства

Строительству хозспособом предшествует целый ряд мероприятий: создание производственной базы; приобретение или аренда инструментов, машин и механизмов; закупка стройматериалов, конструкций, деталей; разработка и утверждение проектно-сметной документации и т. д. Также должно быть создано подразделение, которое будет непосредственно заниматься строительством. Для этого оно должно получить лицензию.

Лицензия

При проведении работ хозяйственным способом нестроительная организация осуществляет инвестиционную деятельность в виде проведения отдельных видов строительно-монтажных работ и одновременно выполняет функции заказчика. В связи с этим возникает необходимость в оформлении соответствующих лицензий - специальных разрешений на осуществление конкретных видов строительной деятельности.

Лицензия нужна для выполнения, как функций заказчика-застройщика, так и непосредственно строительно-монтажных работ. В настоящее время в соответствии с пунктом 4 постановления Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. № 196 функции по лицензированию деятельности в области строительства возложены на Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

Выполнение функций заказчика-застройщика отнесено к лицензируемой деятельности Положением о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений (утверждено постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. № 174). При рассмотрении иска о признании незаконным указанного положения Верховный суд РФ решением от 2 октября 2003 г. № ГКПИ 03-1073 отказал в признании недействующим данного положения в части включения в состав лицензируемого вида деятельности выполнение функций заказчика-застройщика. Кассационная инстанция оставила данное решение без изменения (определение от 25 декабря 2003 г. № КАС 03-603).

Лицензия может быть выдана только тем организациям, которые соответствуют требованиям, приведенным в пункте 4 Положения о лицензировании. Перечислим их:

  • руководители и специалисты организации должны иметь высшее или среднее профессиональное образование по профилю своей деятельности. При этом не менее 50 процентов руководителей и специалистов, состоящих в штате организации, должны отработать по специальности не менее трех лет (для специалистов с высшим профессиональным образованием) и не менее пяти лет (для специалистов со средним профессиональным образованием);
  • у организации должны быть здания, помещения, строительные машины, транспортные средства, механизированный и ручной инструмент, технологическая оснастка, передвижные энергетические установки, средства обеспечения безопасности, контроля и измерений (причем неважно, владеет ли данным имуществом организация или арендует его);
  • работники организации по строительству зданий и сооружений должны повышать свою квалификацию не реже чем каждые пять лет;
  • организация должна выполнять работы в соответствии с требованиями законодательства, государственных стандартов и нормативно-технических документов в строительстве. Иными словами, организация должна выполнять обязательные строительные нормы и правила (СНиП) и стандарты;
  • у организации должна быть система контроля качества выполняемых работ и выпускаемой продукции.

Для получения лицензии организация должна подать в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству пакет документов (см. врезку <Получение лицензии>). Нужно сказать, что все эти документы не обязательно представлять непосредственно в лицензирующий орган. Их можно направить туда почтовым переводом с уведомлением о вручении и описью вложения. Копии документов должны быть нотариально заверены, иначе к ним придется приложить оригиналы.

Получение лицензии

Для получения лицензии организация должна подать в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству следующие документы:

  • 1) заявление с указанием своего фирменного наименования, организационно-правовой формы, местонахождения, лицензируемой деятельности, ее состава и срока действия (максимальный срок, на который выдается лицензия, - 5 лет);
  • 2) копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации организации;
  • 3) копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе;
  • 4) документ, подтверждающий уплату лицензионного сбора за рассмотрение заявления о выдаче лицензии;
  • 5) копии документов, подтверждающих, что квалификация работников организации соответствует лицензионным требованиям;
  • а также представить информацию о наличии у организации в собственности или на ином законном основании зданий и помещений, необходимых для осуществления лицензируемой деятельности, с указанием реквизитов документов, на основании которых организация использует имущество (реквизиты договоров купли-продажи, аренды, уступки права требования, свидетельства о праве собственности и т. д.).

Срок рассмотрения документов на получение лицензии 60 дней. В течение этого времени агентство должно принять решение - выдать организации лицензию или отказать ей в этом. Чтобы обжаловать решение об отказе в выдаче лицензии, организации нужно подать в арбитражный суд по местонахождению органа, выдавшего отказ (ст. 35 АПК РФ), заявление о признании его решения незаконным (п. 2 ст. 197 АПК РФ); сведения, которые необходимо указать в этом документе, приведены во врезке <Заявление о признании решения суда недействительным>.

Подать заявление можно в течение трех месяцев со дня, когда получен отказ в выдаче лицензии. Однако если по каким-то причинам организация не уложилась в указанный срок, суд может его продлить, если признает причины пропуска уважительными (п. 4 ст. 198 АПК РФ). Доказывать правомерность отказа в выдаче организации лицензии придется лицензирующему органу. Это следует из пункта 5 статьи 200 АПК РФ. Заявление о признании решения суда недействительным

В соответствии со статьей 199 АПК РФ в заявлении, которое организация подает в суд для обжалования решения лицензирующего органа, нужно указать:

  • наименование арбитражного суда, в который подается исковое заявление;
  • наименование организации-истца, ее местонахождение;
  • наименование лицензирующего органа;
  • название, номер и дату принятия решения, в котором организации было отказано выдать лицензию;
  • права и законные интересы, которые, по мнению организации, нарушаются оспариваемым решением;
  • законы и иные нормативные правовые акты, которым, по мнению организации, не соответствует оспариваемое решение;
  • требование организации признать решение лицензирующего органа незаконным.

К заявлению должны быть приложены все документы, имеющие отношение к делу.

Разрешения на строительство

Согласно действующему законодательству, строительство и реконструкция в Российской Федерации осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости совершить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения или сооружения.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является строительство объектов недвижимости:

  • 1) без специального на то разрешения;
  • 2) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом;
  • 3) с грубым нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При наличии хотя бы одного из трех вышеуказанных признаков строение, сооружение или иная недвижимость будут признаны возведенными самовольно, что повлечет за собой ряд неблагоприятных последствий.

Согласно ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Вопросами сноса самовольных построек занимаются местная администрация и суд. Постройка в любом случае будет подлежать сносу, если она нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу для жизни и здоровья граждан. Принятие судом решения о признании права собственности на самовольную постройку возможно в двух случаях:
  • за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что этот участок будет в установленном порядке предоставлен ему под возведенную постройку;
  • за лицом, в собственности (пожизненном наследуемом владении или пользовании) которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Если участок, находящийся в собственности, выделен для отличных от земельного строительства целей, необходимо получить разрешение на строительство под землей. Если земельный участок под строительство объекта не является государственной или муниципальной собственностью, то заказчик обязан представить заверенное согласие юридического лица или гражданина - собственника этого земельного участка. Если право собственности на землю ограничено, то необходимо также согласие органа, выдавшего организации документ на право собственности земельного участка.

Разрешение на строительство объектов недвижимости выдается органами местного самоуправления на основании документации, подготовленной органами архитектуры и градостроительства. Как правило, такие разрешения выдаются в месячный срок со дня письменного обращения. Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления.

Орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство в случаях несоответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка и (или) строительным нормам и правилам. Решение органа местного самоуправления о выдаче или об отказе в выдаче разрешения на строительство может быть обжаловано в суде.

Выдача разрешения на строительство не требуется, если изменения объектов капитального строительства и (или) их частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают установленные градостроительным регламентом предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции. При переходе прав собственности на объекты недвижимости действие разрешения на строительство сохраняется, но подлежит повторной регистрации на нового собственника. Разрешение на строительство

Разрешение на строительство выдается при наличии:

  • заявления заинтересованного физического или юридического лица;
  • документов, удостоверяющих право лица на земельный участок;
  • предполагаемых сроков начала строительства;
  • утвержденной проектной документации.

Разрешение на выполнение работ

Кроме разрешения на строительство и лицензии на выполнение строительных работ необходимо получить также разрешение на выполнение строительно-монтажных работ. Этот документ выдается заказчику на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве данного объекта (п. 2 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ, утвержденного приказом Минстроя России от 3 июня 1992 г. № 131). Разрешение выдается органами архитектуры и градостроительства и подразделяется на два вида: 1) на выполнение всех строительно-монтажных работ по объекту; 2) на выполнение отдельных видов строительно-монтажных работ (подготовительных работ, земляных работ по устройству котлованов, прокладки коммуникаций, устройства фундаментов).

Срок действия разрешения устанавливается инспекцией органов архитектуры, и градостроительства исходя из периода времени, необходимого для строительства объекта или выполнения отдельных видов работ. По истечении срока действия разрешения заказчик обязан продлить его в инспекции в недельный срок. Разрешение на выполнение всех строительно-монтажных работ

Для получения разрешения на выполнение всех строительно-монтажных работ по объекту заказчик представляет в инспекцию Госархстройнадзора следующие документы и материалы:

  • заявление на получение разрешения;
  • лицензии на право выполнения строительно-монтажных и проектных работ по данному типу объектов;
  • проектную документацию (согласованную и утвержденную в установленном порядке) в объеме, достаточном для оценки надежности и эксплуатационной безопасности объекта, а также генеральный план участка строительства;
  • заключения экологической и государственной вневедомственной экспертизы и распорядительный документ об утверждении проектной документации;
  • стройгенплан, согласованный с органами архитектуры и градостроительства, другими заинтересованными организациями;
  • копию Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей;
  • приказы заказчика, подрядчика и проектировщика о назначении на строительство объекта лиц, осуществляющих технический надзор, авторский надзор, ответственного производителя работ;
  • прошнурованный журнал работ.

Проектно-сметная документация

Объем и содержание работ определяются технической документацией и сметой (ст. 743 ГК РФ). Проектно-сметная документация при строительстве хозспособом оформляется так же, как и при строительстве подрядным способом. Готовить ее должна специализированная проектная организация. Разработка такой документации нестроительной организацией, осуществляющей строительство, возможна только в том случае, если в штате у нее есть необходимое количество специалистов - инженеров, проектировщиков, сметчиков и т. п., а также имеется лицензия на проектирование зданий и сооружений.

Сметная документация составляется в установленном порядке независимо от метода осуществления строительства - подрядным или хозяйственным способом. Цена строительных работ определяется на основании сметы (ст. 743 ГК РФ). Смета представляет собой перечень работ с указанием их стоимости и единиц измерения объемов работ.

Цена на выполняемые работы может состоять из двух частей: 1) сметной (в виде известных расценок); переменной (выраженной текущим коэффициентом пересчета базисных цен). Такой способ определения цены при подрядном строительстве позволяет производить расчет без каких-либо дополнительных согласований сторон.

С 2004 года введена в действие Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ (не нуждается в государственной регистрации; письмо Минюста России от 10 марта 2004 г. № 07/2699-ЮД). В соответствии с этой методикой для определения сметной стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) рекомендуется составлять следующую документацию (п. 3.23):

  • в составе проекта (рабочего проекта) сводку затрат (при необходимости), сводный сметный расчет стоимости строительства (ремонта), объектные и локальные сметные расчеты, сметные расчеты на отдельные виды затрат;
  • в составе рабочей документации объектные и локальные сметы. Методика содержит формы перечисленных документов.

Следует отметить, что в соответствии с поручением Правительства РФ от 27 ноября 2003 г. № ВЯ-П10-14161 положения, приведенные в этой методике, распространяются на все предприятия строительного комплекса РФ вне зависимости от источников финансирования. Проектно-сметная документация утверждается руководителем организации, осуществляющей строительство.

Окончание строительства и "Незавершенка"

По окончании строительства организация определяет инвентарную стоимость объекта в размере фактических затрат по его возведению. К законченному строительству относятся принятые в эксплуатацию объекты основных средств, приемка которых оформлена в установленном порядке.

Акт приемки приемочной комиссией законченного строительством объекта (форма № КС-14) - это документ по приемке и вводу законченного строительством объекта и зачислению его в состав основных средств (включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение). Данный акт приемки является также основанием для окончательной оплаты всех выполненных работ по договору подряда.

Акт составляется и подписывается представителями исполнителя работ, руководителем организации, а также членами приемочной комиссии. В состав приемочной комиссии должны входить представители органов государственного санитарно-эпидемиологического надзора, экологического надзора, пожарного надзора, государственного архитектурно-строительного надзора, генерального проектировщика, а также представители других заинтересованных организаций.

Статьей 9.5 КоАП РФ установлено, что нарушение правил приемки и ввода объектов недвижимости в эксплуатацию, в том числе использование производственных объектов без оформления в установленном порядке документов о вводе в эксплуатацию, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 5 до 10 МРОТ; на должностных лиц - от 10 до 20 МРОТ; на юридических лиц - от 100 до 200 МРОТ.

Акт приемки законченного строительством объекта

К акту приемки законченного строительством объекта должна быть приложена следующая документация:

  • перечень организаций, участвовавших в строительно-монтажных работах, с указанием видов выполненных ими работ, фамилий инженерно-технических работников, непосредственно ответственных за их выполнение, и данных о наличии соответствующих лицензий;
  • комплект рабочих чертежей на строительство предъявляемого к приемке объекта с надписями о соответствии выполненных работ по этим чертежам, сделанным лицами, ответственными за строительство;
  • сертификаты, технические паспорта или другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и изделий, применяемых при производстве строительно-монтажных работ;
  • акты об освидетельствовании скрытых работ и акты промежуточной приемки отдельных ответственных конструкций и узлов (опор и пролетных строений мостов, арок, сводов, подпорных стен, несущих металлических и сборных железобетонных конструкций и т. п.);
  • акты об индивидуальных испытаниях смонтированного оборудования;
  • акты об испытаниях следующего оборудования и систем: технологических трубопроводов, внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, отопления и вентиляции, наружных сетей и сооружений водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и дренажных устройств, а также об испытаниях сварных соединений;
  • акты об испытаниях внутренних и наружных электроустановок и электросетей;
  • акты об испытаниях устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации;
  • акты об испытаниях устройств, обеспечивающих взрывопожаробезопасность и молниезащиту;
  • журналы производства работ и авторского надзора проектных организаций, материалы обследований и проверок в процессе строительства органами государственного и другого надзора

Кроме того, при приемке объекта в наличии у заказчика должна быть следующая документация:

  • разрешение на производство строительно-монтажных работ;
  • утвержденный проект;
  • документы об отводе земельных участков;
  • документы на специальное водопользование;
  • документы о геологии и гидрологии строительной площадки, о результатах испытаний грунта и анализах грунтовых вод, данные о результатах микросейсморайонирования и экологических изысканиях;
  • паспорта на установленное оборудование;
  • заключения органов государственного надзора о соответствии завершенного строительством объекта законодательству, действующим стандартам, нормам и правилам.

Геолого-изыскательные работы обязательны

Перед возведением фундамента необходимо выяснить, на каком грунте или основании будет стоять склад. Ведь всем известна прописная истина: чем прочнее основание, тем долговечнее сооружение. Фундамент обеспечивает устойчивость здания.

Поэтому, прежде чем приступить к строительству, необходимо изучить местность. При наземном строительстве перед строителями лежит детальная карта местности, где все выверено, заранее просчитано. Это позволяет представить и общий план строительства, и особенности строительства на любом отдельном участке. При подземных работах такой карты нет. Поэтому геологические изыскания предшествуют всем остальным этапам строительства.

Малозаметные внешние процессы могут привести к неприятным последствиям. Исследование грунта в этой местности должно быть тщательным и комплексным. Экономить на укреплении грунта и свай, а также мощности фундамента не стоит. Подземный рельеф меняется динамичнее, чем наземный. Вполне вероятно появление карстовой воронки там, где 20 лет назад ее не было.

Морозное пучение глинистых грунтов вследствие сезонного промерзания и оттаивания может привести к деформации сооружения. Как правило, это случается, если подошва фундамента расположена выше глубины промерзания грунта. Из-за неоднородности грунтов под подошвой фундамента разные части фундамента (особенно столбчатого и ленточного) могут уходить в грунт на разную глубину. Это может послужить причиной трещин на стенах сооружения.

Необходимо учитывать и фильтрационные свойства грунтов основания и глубины залегания грунтовых вод. Уровень грунтовых вод подвержен колебаниям: если знойным летом он минимален, то ранней весной может существенно подняться. Предвидя это, следует сделать надежную гидроизоляцию, использовать специальный бетон для фундамента. Иначе склад может просто затопить.

Инженерно-геодезические изыскания для строительства должны обеспечивать получение топографо-геодезических материалов и данных о ситуации и рельефе местности (в том числе дна водотоков, водоемов и акваторий), существующих зданиях и сооружениях (наземных, подземных и надземных), элементах планировки (в цифровой, графической, фотографической и иных формах), необходимых для комплексной оценки природных и техногенных условий территории строительства и обоснования проектирования, строительства и эксплуатации объектов.

 

Статьи